Kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć?

Chociaż zachodnie gospodarki są znacznie bardziej rozwinięte, a ludzie statystycznie bogatsi, wielu ludzi mieszkających za granicą uważa, że posiadanie własnego mieszkania jest luksusem. Niektórzy sądzą, że czasem warto z niego zrezygnować. Na osoby, które nie wiedzą jeszcze, gdzie docelowo chciałyby zamieszkać bądź które pragną pozostać mobilne, czeka opcja wynajmu nieruchomości. Mimo wszystko prędzej czy później przychodzi czas, kiedy każdy pragnie mieć własne „cztery ściany”. Aby jednak zrealizować swoje marzenie, zdecydowana większość Polaków musi wspomagać się kredytem mieszkaniowym.Co warto o nim wiedzieć? Czym jest RRSO i na czym polegają zmienne stopy procentowe? Tego wszystko dowiesz się, czytając poniższy artykuł!

Kredyt hipoteczny – podstawowe informacje, RRSO i zdolność kredytowa

Wiele osób uważa, że kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku. W przekonaniu tym jest wiele prawdy. O ile pożyczka gotówkowa (konsumpcyjna, samochodowa czy nawet konsolidacyjna) ma zwykle kilkanaście procent RRSO (Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania), o tyle kredyt mieszkaniowy zwykle ma tylko kilka procent. W tym porównaniu warto zwrócić uwagę także na okres spłaty i wysokość zadłużenia. Obydwa parametry będą znacznie wyższe względem jakichkolwiek innych pożyczek. Obecnie maksymalną długością spłacania zobowiązania jest najczęściej okres 30 lat, jednak wiele zależy zarówno od banku, jak i sytuacji kredytobiorcy oraz ewentualnych negocjacji.

Warto również wiedzieć, że na przedstawiane rozwiązanie powinny decydować się osoby, które faktycznie mają pewność odnośnie do własnej zdolności spłacania rat w przyszłości. Udzielając pieniędzy na zakup nieruchomości, bank jednocześnie nakłada na nią hipotekę (wpis w IV rozdziale księgi wieczystej), czyli zabezpieczenie przed ewentualnym brakiem wywiązania się z umowy przez kredytobiorcę. W najgorszym scenariuszu osoby niespłacające zadłużenia spotkają się z wyrokiem sądu z tytułem wykonawczym, prowadzącym do umożliwienia bankowi rozpoczęcia komorniczego postępowania egzekucyjnego.

Kredyt mieszkaniowy – zmienne stopy procentowe a koszty spłaty zobowiązania

Ze względu na to, że dofinansowanie zakupu nieruchomości jest spłacane przez bardzo długi okres, najczęściej oparte jest na zmiennych stopach procentowych, przeważnie WIBOR 3M. Rzecz jasna, zdarzają się czasem wyjątki, dlatego warto śledzić ofertę banków. W Banku Santander można uzyskać kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym w okresie aż pięciu pierwszych lat kredytowania i z Rzeczywistą Roczną Stopą Oprocentowania na dogodnym poziomie 4,26%. Zwykle jednak banki nie oferują takiego rozwiązania, wobec czego kredytobiorcy zadłużeni są w zobowiązanie oparte na zmiennej stopie procentowej. Czy wiążą się z tym jakieś ryzyka?

Przede wszystkim w sytuacji, gdy bank centralny (Narodowy Bank Polski) podniesie wysokość stóp procentowych, to prawdopodobnie zmianie ulegnie wysokość ostatecznej spłaty zobowiązania na wyższe. Oczywiście analogicznie będzie się działo w zakresie obniżenia stóp procentowych, jednak ze względu na już stosunkowo niski ich poziom scenariusz ten jest długoterminowo raczej mniej prawdopodobny. Decydując się zatem na wzięcie kredytu hipotecznego, należy mieć na uwadze ryzyko związane ze zmianą finalnej wysokości posiadanego zadłużenia. Czy istnieje jakiś sposób, aby zabezpieczyć się przed powyższym scenariuszem?

Rola wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym

Polityki banku centralnego poszczególny kredytobiorca oczywiście nie może zmienić. Pozostaje odpowiednie przygotowanie się i zabezpieczenie. Wystarczy posiadanie pewne poduszki finansowej w wysokości np. kilkunastu lub kilku tysięcy złotych. Jeżeli miałyby miejsce większe zawirowania koniunkturalne na świecie, pieniądze te uchronią kredytobiorcę przed brakiem funduszy na spłatę wyższej wysokości rat.

W tym momencie płynnie warto przejść do innej bardzo ważnej kwestii, związanej bezpośrednio z kredytem mieszkaniowym – wysokości wkładu własnego. Zasadniczo im jest on wyższy, tym lepsza oferta banku. Wiąże się to z faktem, że bank dostrzega wówczas zdolności finansowe klienta, widzi, że potrafi on zarobić oraz zaoszczędzić pieniądze, co czyni go bardziej wiarygodnym kredytobiorcą. Wysokość depozytu jest różna i zależy od poszczególnej oferty danego banku, ale zwykle oscyluje od 5% do nawet 30% wartości nieruchomości. Wiele osób jest zwolennikami zobowiązań z wyższym wkładem ze względu na korzystniejsze warunki. Popularne są także głosy sceptyczne. Przykładem bywają przedsiębiorcy, którzy pragną z rodziną zdecydować się na zakup nieruchomości, ale jednocześnie potrzebują środków na rozwój swojej firmy. W takiej sytuacji doprowadzenie do zwiększenia swoich dochodów kosztem gorszej propozycji kredytu hipotecznego spowodowanych mniejszym stopniem przeznaczenia pieniędzy na własne „cztery ściany”, prawdopodobnie będzie suma summarum bardziej opłacalne dla kredytobiorcy.

O czym warto pamiętać, kupując mieszkanie lub dom na kredyt hipoteczny?

Najbardziej oczywistą, ale też w pewnym sensie najważniejszą radą jest ta, aby o dofinansowanie starać się tylko w bankach, tj. instytucjach, które posiadają licencję bankową i tym samym są regulowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Korzystanie z instytucji pozabankowych jest niezwykle ryzykowne w kontekście tak dużego zobowiązania.

Warto pamiętać również o dokładnym sprawdzeniu umowy i zapoznaniu się z TOIP (Tabela Opłat i Prowizji), w których powinny być obecne parametry danej oferty. To jednak nie wszystko – wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że przychodząc do banku, klient ma prawo do negocjowania szczegółowych zasad swojego potencjalnego, przyszłego kredytu mieszkaniowego. Nawet jeśli wynegocjowane zmiany byłyby minimalne, to w skali nawet kilku dekad powstałe w ten sposób oszczędności z pewnością będą zauważalne.