wt. Lis 12th, 2019

Kupno mieszkania – formalności

Kupno mieszkania to nierzadko jedno z ważniejszych wydarzeń w życiu. Głównie z tego powodu, że decydujemy o naszym miejscu zamieszkania na długie lata, a może już na zawsze. Nim jednak staniemy się posiadaczami wymarzonego lokum, musimy skoncentrować się na załatwieniu najważniejszych formalności. O czym pamiętać?

Księga wieczysta – dlaczego jest tak ważna?

Bardzo prawdopodobne, że kupimy mieszkanie na rynku wtórnym, szczególnie że w tym segmencie oferowane są lokale w różnorodnym przedziale cenowym. Łatwo więc natrafić na nieruchomość, która jest w niezłym stanie, a do tego nie kosztuje dużo. Na stronie https://sonarhome.pl znajdziemy ceny mieszkań z różnych miejscowości, dzięki czemu łatwiej będzie nam porównać, jak to się przedstawia w naszej okolicy.

Pamiętajmy jednakże, że tam, gdzie dużo propozycji, tam też można natrafić na mieszkanie z dość pogmatwanym stanem prawnym. Żeby się przekonać, że interesujący nas lokal jest wolny od takich obciążeń, musimy poprosić sprzedającego o numer księgi wieczystej (KW), by sprawdzić, co w sobie kryje. Najłatwiej to zrobić online, wchodząc na stronę ekw.ms.gov.pl. Tym sposobem szybko i pewnie sprawdzimy, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką (przez kredyt, egzekucję komorniczą itp.).

Czy mieszkanie należy do sprzedającego?

To pytanie może wydawać się banalne, zwłaszcza że sprzedający zarzeka się, iż tak właśnie jest. To jednak poważna sprawa, a w grę wchodzą zbyt duże pieniądze, by wierzyć mu na słowo. Sprzedający musi więc przedłożyć dokument, który to potwierdzi. W przypadku rynku wtórnego będzie to na przykład umowa notarialna sprzedaży, a pierwotnego – umowa z deweloperem oraz akt ustanowienia własności. To nie wszystkie możliwości, bo właściciel może pokazać również notarialną umowę darowizny bądź akt notarialny potwierdzający nabycie spadku. 

Inne ważne dokumenty – o jakie poprosić?

Kupując mieszkanie, musimy wziąć pod uwagę wszystkie ewentualności, także to, że mieszkanie jest – owszem – własnością sprzedającego, ale również kogoś z jego rodziny. Żeby więc to zweryfikować, potwierdźmy, że mieszkanie nie jest współwłasnością, a w księdze wieczystej nie wpisano służebności. To nie wszystko, bo musimy też mieć pewność, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany i nie występują też żadne zaległości w opłatach za czynsz czy podatek. Może się też okazać, że w lokalu wcześniej prowadzona była działalność gospodarcza – jeśli tak, musimy mieć pewność, że właściciel firmy nie ma żadnych zaległości w Urzędzie Skarbowym i ZUS-ie. Najlepiej, aby te wszystkie dokumenty sprawdził notariusz, który zrobi to bezbłędnie, zapewniając, że wszystko jest (bądź nie jest) w należytym porządku. 

Dalsze działania

Gdy już wiemy, że wszystko się zgadza pod względem formalnym, możemy przystąpić do kolejnych działań. 

  • Spisujemy umowę przedwstępną  – warto ją spisać, by ustalić pewne ramy współpracy, określając najważniejsze informacje o lokalu, jego cenie i stanie technicznym, wysokości zadatku, terminie wpłaty następnych rat, dacie przekazania mieszkania;
  • Kredyt hipoteczny – umowa przedwstępna nie tylko potwierdza ustalenia między dwoma stronami transakcji, stanowi również ważny dokument, dzięki któremu możemy rozpocząć starania o kredyt hipoteczny. Zabierzmy więc ją do banku, ale także inne ważne pisma: umowę o pracę, zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości dochodów, PIT 37 za ostatni rok i wyciąg z rachunku bankowego (najlepiej za kilka miesięcy wstecz – przeważnie trzy);
  • Ustanowienie hipoteki – gdy już otrzymamy pozytywną informację o przyznanym kredycie, powinniśmy zatroszczyć się o ustanowienie hipoteki oraz wpisanie jej do księgi wieczystej (co wiąże się z wniesieniem opłaty sądowej). To na podstawie tego potwierdzenia bank przeleje nam środki na konto, ale to nie jedyna korzyść. Dokument zwalnia nas z ubezpieczenia pomostowego, przez co rata kredytu ulega zmniejszeniu;
  • Podatki – a dokładnie chodzi o dwa z nich: PCC od zakupu mieszkania oraz od ustanowienia hipoteki. Wysokość tego pierwszego wynosi 2% rynkowej wartości nieruchomości, drugi powinniśmy uiścić w ciągu 14 dni od ustanowienia hipoteki w Urzędzie Skarbowym. Jego wysokość zależy od rodzaju hipoteki określonej w umowie kredytowej;
  • Odbiór mieszkania – warto opisać stan, w jakim zostało przekazane, a także wymienić przedmioty, jakie się w nim znajdują. To wszystko należy podsumować w protokole zdawczo-odbiorczym.

Jak widać, kupno mieszkania wiążę się z załatwianiem wielu formalności. Krok po kroku jednak uda się zdobyć wymarzone lokum!

Przeczytaj również: